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融资渠道全方位收紧 下半场房企如何守住“钱袋子”

2019-10-07 点击:1518
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住房企业的融资渠道正在进一步收紧。由于中央政府在4月重申了“保持不投机”和“持续的结构性去杠杆化”的定位,并且银行保险监督管理委员会于5月17日发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,因此加强金融业监管的信号不断出现释放。

在下半年,房地产公司在信托贷款,发展贷款或海外债务问题上受到更大的限制。 7月12日,国家发改委发布通知,限制住房企业境外发行债务只能在一年内偿还债务; 7月20日,房地产信托发布标准规定,项目公司具有房地产开发二级资质; 8月30日,中国保险监督管理委员会发布《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》,批评中小型银行为房地产项目提供融资。

《每日经济新闻》记者注意到,住房企业上半年的整体债务水平在过去五年中一直处于较高水平,国内外融资环境仍然不容乐观。在全面收紧融资渠道的背景下,房屋公司如何持有自己的“钱袋”?

净债务比率达到五年高点

Krui的监测数据显示,2019年上半年,174家房地产企业的加权净负债比率(永久债务作为权益)约为91.37%,是2015年以来的最高水平,占企业净额的59.9%。债务比率上升。 70家重点住房企业的加权净负债率为95.37%。

从各梯队的表现来看,TOP10住房企业的净负债率为85.48%。除保利发展的净负债比率外,其他房地产企业的净负债比率均略有上升。

国际房地产资产管理有限公司联合创始人黄立冲对记者《每日经济新闻》说:“净债务比率的上升意味着房屋公司手中的现金减少了。显然,住房企业的流动性一直存在问题。无论是上市还是非上市,这已经非常明显。”

销售受阻也挑战了房屋公司的流动性。 “由于实行限价政策,目前商品住宅的销售价格一直保持稳定。实际上,房地产的流动性遇到了越来越多的挑战。这一挑战来自限制贷款,住房难以出售以及住房融资。渠道也包括在内。在一定程度上受到挤压,”黄立冲说。

值得注意的是,国内融资受到阻碍,内地企业在香港发行永续债券的热情很高。与中国不同,根据香港会计准则,永续债券在香港股票年度报告中作为“永久性资本工具”而不是负债列入“永久性资本工具”中。同时,由于分母的增加,债务率可以降低。

根据公司的监测数据,上半年70家重点住房公司中有28家持有永续债,上半年永续债总规模达到1591亿元。如果将永久负债计入净资产负债率,则上述净负债率将提高至97.73%。

但是,随着高息票,长期,额外的赎回条款以及随之而来的利率调整,永久债务已成为悬在房屋公司顶部的一把双刃剑。

同一政策研究所发布的《2019年1~8月40房企融资利率排行榜》显示,在133个融资的头八个月中,有40个典型的房地产企业,其中14个募集的资金超过10%,利率在8%和10%之间19,这是最高利率达到15.5%。

对于企业而言,未来最大的风险是,除了资金的流动性外,还有外债。

黄立冲指出:“公司的现金,净资产,利润和收入全部以人民币计价。如果人民币贬值,外债成本将进一步增加;如果其债务为10%,加上其他融资成本,这对于房屋公司是绝对无法承受的。”

“这仍然是次要的。”黄立冲解释说:“如果人民币汇率降低,投资者将非常担心还款能力。投资者不希望偿还债务。那时,房屋公司筹集资金会更加困难。有一个问题,永续债务也是企业的“债务”。客观地评估公司的能力,有必要考虑永续债务。”

如何处理融资困难

即使是典型的住房公司,融资环境也没有以前那么好。仅8月份,由同一家政策研究所监测的40家典型住房企业的融资规模仅为368.26亿元,比上月大幅下降近60%。

财经评论员严跃进《每日经济新闻》记者指出:“房屋公司是否去融资,与资金有关。如果房屋销售情况良好,债务数据不太高,则融资不会太紧急。”对于其他房地产企业,只要销售不佳或原债务压力过大,这时候就会积极筹集资金,从而缓解资金压力。从这个角度来看,融资也将形成差异化。” p>穆迪9月4日的行业深度研究报告显示,在2019年下半年,开发商的海外债券发行量将下降。预计开发商的海外债券发行将在今年下半年低于上半年。原因包括开发商的再融资需求较低,并且一些开发商在上半年已经用完了债务发行。此外,7月,监管部门还对开发商的海外债券发行发布了新的限制。

根据Wind的统计,住房企业的国内债券发行量也有所下降。截至8月28日,该债券发行额为人民币34亿元(合4.75亿美元),远低于7月份的人民币165亿元(合23亿美元)。

穆迪(Moody's)认为,B2且评级低于评级且财务实力较弱的小型开发商的融资渠道较窄,因此与其他开发商相比,国内外债券市场将面临更高的再融资风险。由于艰难的经营环境,预计投资者和银行将保持谨慎。

黄立冲预计,“今年和明年,即接下来的三个月加明年,将会有一些中型甚至大型的住房企业难以偿还债务。事实上,在2019年,许多小型或微型房屋企业都在风头大作。未来两三年,情况将更加严重。”

许多组织表示,在这种情况下,每个房屋公司应着重于销售收益以确保其财务状况。

阎跃进认为,“从实际过程看,许多销售数据也在降温,因此,后续的住房企业仍应根据销售周期和贷款周期进行合理规划。住房企业需要控制成本和其他成本。具有良好的性能,才能形成更好的发展。”

对于房企如何捂紧自己的“钱袋子”,黄立冲坦言,“现在没有什么好的做法,只能够在可能的情况之下尽量套现,尽量降价出售,总之是‘要钱不要货’,减少资产;第二方面,尽量停止土地投资,先消化手头上的土地储备,减少还款付息的压力。”

(责任编辑:赵金博)

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